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九月首周：一线市场全面发展，长三角二手房激增，广州却出现大降幅

九月首周：一线市场全面发展，长三角二手房激增，广州却出现大降幅

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在九月的第一周，中国的房地产市场展现出一幅看似矛盾的景象——南京的二手房与去年同期相比激增91%、合肥增长88%、苏州上升67%、上海增长48%，几乎所有长三角城市的表现均呈现出喜人局面；而广州的二手房则同比大幅下跌61.9%，在一线城市中形成了明显的反差。尽管同属“金九”，共享828新政，为什么某些城市出现购房热潮，而另一些城市则继续徘徊于底部？通过中指研究院第36周的数据分析，聚焦于长三角和一线城市之间的“显著分化”其实是可以理解的。

首先，在一线城市中，房价和交易量都在向上攀升，但四个城市的市场节奏却截然不同。从第36周的数据来看（8月31日-9月6日），上海无疑是市场的“引擎”——新房成交量同比增长81.9%，同时也是四个一线城市中唯一一个环比增长32.8%的城市；此外，二手房也持续十个月单月成交突破2万套，价格连续四个月环比上涨，因此上海实现了真正的“量价齐飞”。北京的表现则较为平稳，二手房同比增长26.1%，六个月以来持续呈现正增长，价格趋于止跌回升，表现出典型的温和修复态势。深圳则正在缓慢修复，新政后带看量环比上升20%，成交主要集中在刚需和学区房上，市场情绪有所回暖，但尚未达到火热状态。相较之下，广州的表现显得“反常”，二手房同比降幅达61.9%，是四个城市中唯一出现显著下滑的，但经理人指数却环比大幅上涨16.69点——成交量下跌、预期调整，市场分歧最大。需要指出的是，广州的这一降幅很可能受统计口径或周度波动影响，实则不必过于惊慌，需关注趋势和数据来源。

考察长三角的二手房市场，数据显示，南京以91%的涨幅高居榜首，合肥紧随其后88%，无锡和苏州分别增长80%和67%，整体来看长三角区域在此轮放量中表现最为活跃。根据九月初的数据，二手房同比增幅排名前十的城市包括南京、合肥、无锡、徐州、苏州、东莞、西安、宁波、南通和上海。然而，分析这些数字，我们会发现隐藏着两个陷阱——这也是众多购房者容易被“暴涨”概念误导的地方。第一个陷阱是，所谓的“同比”是与去年九月相比，而去年市场基数偏低，导致这类数据看起来很惊人。南京和合肥在2025年九月的基数都非常小，因此从同比的角度去看并不能代表实际市场状况。第二个陷阱在于，成交放量并不意味着价格上涨，南京和苏州的市场反弹也与议价策略密切相关，合肥的议价率同样呈现出较高的水平。综上所述，尽管南京和合肥的涨幅看似可观，但背后却隐含了降价的策略，决定了此次复苏的有限天花板。

将一线城市和长三角地区纳入全国市场的视角，我们可以明确得出此次复苏有三个显著分界点。全国数据表明，30个主要城市新房成交面积达到190万㎡，环比增长1.5%，同比增长20.8%；而一线城市的增幅为39.6%，二线城市为11.9%，三、四线城市则增长了21.7%。二手房市场同样呈现出较大变动，共成交26134套，环比下降2%，但同比增长16.9%；一线城市增幅为19.2%。值得重视的是，二线新房成交环比下降7.6%，意味着整体市场下滑，只有长三角和少数强二线城市表现出积极放量的态势。

对不同城市的购房者建议如下：在上海和南京，若能找到合适的价格房源并自住，则可以考虑购入，交付时间达到相对高的确定性；在像广州这样的分歧市场中，无需急于做出决定，正是分歧期反而拥有更多的议价空间；在三四线城市及远郊地带，不应轻信“全国回暖”的说法去加杠杆，保持流动性才是至关重要的。所有购房者应更关注二手房的挂牌量和议价率，这些指标往往更能反映市场的真实状况。

在总结无法忽视的一点是，2026年的中国房地产市场不再简单地停留在“涨”或“跌”两个答案上，而将转向关注“哪个城市、哪种房源、谁在购买”这三个核心问题。一线城市在尝试调整预期，长三角地区在积极放量，而三四线城市则在低基数的背景下实现反弹，这构成了市场的分化式复苏。

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